趙某、錢某、孫某系案涉小區業主。案涉小區原規劃用于停車的車位數量為80個，小區公共道路可停車輛約112輛左右。2021年3月17日，A小區第四屆業委會表決通過自2021年4月1日起實施《停車管理辦法》，其中第四條規定，“小區目前可用車位共有192個，已辦理登記的月租車牌共有219輛。在本小區停車位與住宅房屋套數比例不足1：1的情況下，實行‘一戶一車停車證’制度，僅限對小區產權人第一輛符合登記要求的車輛發放月租停車證。在本管理方法通過表決日起暫不對產權人第二輛及以上車輛、租客車輛開放月租停車位資格?！?月28日作出《決議》，內容包括“三、根據停車管理辦法‘第四條停車資格，僅限對小區產權人第一輛符合登記要求的車輛發放月租停車證’……請物業盡快通知所有租戶自4月1日所有租戶車輛作為外來車輛管理和收費……；四、……若全部補齊資料那么產權人第一輛車的月租車輛總數將超過小區的飽和停車位數?！?/p>

　　11月5日，A小區第五屆業委員會備案成立。趙某等三人認為案涉決議不平等地對待租戶權益，排除租售同權，系嚴重侵害業主權利，訴至法院，要求撤銷《停車管理辦法》第四條中“僅限對小區產權人第一輛符合登記要求的車輛發放月租停車證”“在本管理方法通過表決日起暫不對產權人第二輛及以上車輛、AC米蘭官網租客車輛開放月租停車位資格”的內容及上述《決議》中的第三條內容。

　　本案的爭議焦點為：業主大會作出的案涉決議中關于限制租戶停車權益的內容是否侵害業主的合法權益。

　　首先，爭議內容排除了租客車輛享有月租停車位資格的權益，一定程度上排除了趙某等人對占用業主共有道路用于停放車輛車位的共有權利。

　　其次，案涉小區半數以上車輛并非停放于規劃車位，而是占用了業主共有的道路?？紤]該小區現有的停車位數量，若根據“一戶一車”原則，允許租客停車并未額外增加小區內停放車輛的負擔。然，爭議內容排除了租客車輛享有月租停車位資格的權利，侵害了租客對公共道路的使用權。

　　再次，相關爭議內容不符合國務院辦公廳《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中依法鼓勵住房租賃、保護承租人穩定居住權的政策。租戶畢竟屬于小區中的少數群體，在停車管理方案通過后，實際上無法通過民主決策的途徑救濟其利益。故《停車管理辦法》第四條相關內容侵害了趙某等三人的合法權益。綜上，一審法院判決撤銷相關條款內容。

　　首先，對于公共停車位的分配和使用關系全體業主的利益，應當屬于全體業主共同決定的事項，屬于業主自治的范疇。

　　其次，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要?！皹I主的需要”應指業主的停車需要，而非業主將房屋出租便利的需要。在案涉小區停車位十分緊張的情形下，業主大會或者業主委員會對租戶的停車權益進行限制，目的是維護全體業主的利益。業主如果將房屋對外出租，在此情況下應當首先滿足其他業主的停車需求。

　　再次，租戶基于與業主的租賃合同取得房屋的租賃權，但業主不僅僅擁有房屋本身的使用權，還有對公共區域、公共設施以及設備的管理權和決定權，此項權利并未轉讓給承租人。此外，租戶對案涉小區車位的使用權利必須受制于管理規約，未經全體共有權人同意，業主無權將車位使用權作為附屬權益一并轉讓給租戶。

　　綜上，上海一中院判決撤銷一審判決，改判駁回趙某等三人的一審全部訴訟請求。

　　關于自治規范的法律性質，理論界與實務屆素來存在爭議。自治規范性質的認定不同，則會影響其審理效力范圍、法律后果。業主自治規范不僅是業主意思自治的集合，還蘊含身份關系、行為規范、業主習慣乃至社會功能等多種社會因素和社會關系。限制性條款相當于雙向互惠役權，業主互為權利人與義務人，每位業主都可就違反限制性條款的行為進行監督并提出異議。從限制性條款來源于業主意思自治的集合，具有防范業主恣意行為妨礙其他業主權益、提升業主整體利益的功能而言，限制性條款的存在具有合法正當性。

　　司法實踐中可將限制性條款劃分為以下類型：限制業主專有權的規定；限制業主共有權的規定；限制業主成員權的規定。若業主以自治規范存在上述限制類型，侵害其程序權利或者實體權利，請求撤銷相關規定，法院應當秉持何種審查尺度？

　　筆者認為，司法應審慎限制業主自治，審理該類案件應堅持程序合法、實體合法兼具合理的裁判原則，逐一酌量程序與實體審查標準。根據請求撤銷的事項內容及效率成本區分審查標準，若為程序性事項，一般僅作形式審查，即審查決議是否符合程序要件；若為實體性事項，則針對自治機構決策權限、是否平等為業主設定權利義務、是否實現利益均衡、是否超越業主可預見認知等作全面實質審查。

　　法院首先審查業主大會是否有權就爭議事項作出限制性條款，其次依據平等原則判斷限制性條款中是否設立歧視性條款，最后比對利益位階并權衡業主利益獲取與受損的差額，以及是否貫徹比例原則，綜合認定限制性條款是否侵害少數業主的實體權益。

　　當業主大會超越法律授權其決定的事項而作出限制性決議，則認定業主大會作出的決議侵害業主的實體權益。相反，則需結合其它因素審查是否達致已最大程度保護少數業主的權利且對其權利損害程度最小。

　　平等原則的要求是具備同等條件的業主應當分配相同的利益。業主大會或者業主委員會可依據業主自身差異設定差異化權利義務，但不可無正當理由設定差異化權利義務。

　　業主撤銷權糾紛產生的根源在于持同意意見的多數業主與持反對意見的少數業主之間的利益沖突。如何權衡兩者利益，進而認定限制性條款是否侵害持反對意見的業主的利益？首先，劃分權益位階。當不同性質的權益發生沖突時，需根據權益位階確定保護順位。如果設定限制性條款是為維護大多數業主的利益，但是若具體內容侵犯少數業主人格權，也應予以撤銷。其次，權益同位階的情形下，按照成本收益法對比多數業主獲取的經濟利益與少數業主產生的經濟損失。最后，審查是否采取損害最小方式且最大限度保護少數業主利益。經業主大會舉證限制性條款作出系必要，也需證明業已作出的限制性條款采取的方式對業主損害最小，且已對業主權利盡到最大限度的保護。

　　業主可以將自己擁有的“一戶一車”的權利讓渡給租戶，即該戶業主和其租戶共同擁有一個車位。這仍然是業主需要的合理延伸，尤其是具有規劃的專有車位，二審法院的“業主無權將車位使用權作為附屬權益一并轉讓給租戶?！迸袥Q顯然侵犯了出租人的業主的合法權益。

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